개인->법인으로 집주인 바뀌는 중기청 전세대출 후기

우선 결론부터 간단히 말하자면 필자는 현재 전세1.35억 의 작은 아파트를 중기청 전세대출로 계약하여 8월 16일부터 거주하고 있으며, 추후 전세보증금 반환에 문제가 없도록 HUG에서 전세금 반환 보증보험도 가입한 상태이다.

 

 

가계약(선금 넣을때) 당시,  집주인이 8월30일  이후에 개인에서 법인(1인 법인/개인사업자)으로 바뀐다고 공인 중계사 분께 계약전에 사전 고지를 받았으며, 전세계약은 개인이랑 하고, 이 전세계약을 법인에게 승계하는 식으로 매매거래가 이루어져 집주인이 법인으로 바뀐다고 하였다.

(나의 입주가 8/16일 인데 매매계약은 이미 5/20에 이루어져 있었다. 3천만원을 법인이 개인에게 미리 입금해 두었고 남은 매매 잔금은  입주자의 전세금으로 거래대금을 치루는 형식이라 갭투자같았다..그래서 내가 입주하고 2주뒤에 나의 전세자금으로 잔금을 치루는 형태의 매매거래가 8월30일날 이루어 졌다. )  

 

무턱대고 선금을 넣고난뒤 찾아보니 법인과의 전세계약시 보증보험 가입이 까다로울수 있다는 글들이 많았다.

실제로 hug에 문의 해보니 집주인이 법인이라고 해서 보증보험 가입이 불가한건 아니며,  해당요건들을 채우면 가입이 가능하다고 하였다. (하지만 보증보험 가입이 될지 되지 않을지는 직접와서 심사를 받아봐야 한다고...)

 

 

다행이도 집주인이 개인일때 전세금 반환 보증보험을 가입했다면 전세계약한 기간 까지는  추가 보충서류(임대인끼리의 매매계약서,법인 등기부 등본, 법인 사업자 등록증,부동산 등기부 등본 등) 만 낸다면 보장이 된다고 하셨다.

(하지만 전세계약을 연장시 그때 집주인은 법인이라 재심사가 필요할텐데 그때 심사가 통과되지 않을수 있다고 하셨다. )

 

 

아무튼 결론은 개인이랑 계약하고 추가서류만 잘 내면 집주인이 바껴도 보증보험 가입을 할수있다는 말에 안심하고 전세계약을 준비 했다. 과정은 아래와 같다.

 

과정	챙길거 &물어볼거
7월14  집보러 갔을 때 (선금 넣기 전)	{부동산을 고를때 중기청 가능매물을 취급한 곳을 먼저 선별하고 그안에서 물건을 골라 중개사무소에 연락하는것을 추천한다. 내가 원하는 물건을 찾기전까지 약 5군데의 부동산에서 평균3-4건의 매물을 보았는데 그중 중기청 관련 상담을 잘 해주셨던 중개사분과 계약을 진행하여 좀더 과정이 수월했다. } 부동산에 물어볼거 Q해당 물건이 아직 남아 있는지 :A.있다 Q근저당(융자금,빚) 없는게 맞는지 :A.없는데 한번더 확인해 주겠다. + 추가사항: 지금 물건이 매매거래 중인데 매도인은 개인-매수인은 법인(1인 사업자)이다. 둘중 너가 유리한 사람한테서 중기청 받을수 있게 집주인이 최대한 노력해 준다고 하심. >>찾아보니 매도인(개인)이랑 계약하는게 유리 >>법인(1인 사업자)이랑 계약한다면: 1.대한건설협회(건설업),한국주택협회(분양업),렌트홈(주택임대사업자) 전부 미등록 되어있어야하며 2.크레탑 기업정보에 종업원수0명으로 등록되어 있어야 하고 3.사업자 등록증 및 법인 정관에 임대업이라고 표시되어있어야 전세대출과 보증금 반환 보험 가입(HUG에서만 가능)이 가능할수 있다하여 혹시 몰라 중개사분께 여쭤보아서 사업자 등록번호와 상호를 알아내어 내가 1.2번을 확인하고 중개사 분이 3번을 확인하여 만약 2년뒤 재계약이 법인으로 진행된다 하더라도 계약이 가능함을 확인하고 전세계약을 진행하였다. Q선금을 넣으면 본계약이랑 전입날짜까지 다 잡아야 하는지 :A . 20일 계약날짜만 잡으면 되고,전입은 최대한 미뤄도 대략 8월 16일안으론 해야된다. + [잔금일= 이삿날 이라 잔금일날 짐 옮겨야됨] Q몇몇 특약이 가능한지 {.계약시 특약 1.임대인은 임차인의 중기청 전세대출 진행에 적극협조하며, 집의 문제로 대출 안나올시 보증금을 반환. >A.가능 2.잔금일 3일 이후(안된다면 익일)까지 변동없이 계약시의 등기사항 유지>A가능-임차인 선순위로 계약진행할거라 걱정 안해도 된다 하심. 3.근저당권 설정으로 인해 보증금 손해가 발생한 경우 손해금액을 전액 배상. >A.이거말고 잔금 이후 근저당 설정하지 않는다 조항을 넣어사 아예 근저당 불상사 없게 해주겠다. 4.추후 이 물건으로 매매 계약 시 매수인에게 전세 보증금 채무를 인수하며, 채무인수가 명시되어있는 매매 계약서를 세입자에게도 지급한다.>A.매도인에게 계약 승계한다는 말이 이미 다 들어가 있어서 걱정 안해도 됨 대신 중기청 대출 유리하게 하기 위해 매도인과 전세 계약시 매매 진행중이란 말을 뺄수도 있다 .>>결국 매매진행중이라는 말을 빼고 계약을 진행했지만. 혹시나 몰라서 은행에 미리 문의한결과, 전세대출 승인을 받고 거주중 (전입이후) 매매거래는 전세대출 승인유지에는 문제 없다고 답변을 들었다. 보증보험사(hug)에도 문의하였을때 법인이 주인으로 바뀐후 보증금 반환 보험을 가입하면 조금 절차가 복잡해지겠지만 개인일때 가입한 후 집주인이 바뀌어도 유지에는 큰 지장이 없다고 하였다.} Q.공인중개 업소에서 공인중개사를 통해 계약하는게 맞는지 (보증보험가입, 연장 시 중요함)<<A. 맞다 Q,중개수수료 대략 얼마인지 확인하기(선금 넣기 전에)<<. A .39만 원(근데 추후에 영수증 받아보니 저거보다 조금 더 나왔다)
7/15 선금 백만원 걸어놨음	1.다음 계약일 날짜 잡기 -7월 20일 오후 6시 이후 2. 가심사 한번더 받아보기 3.신용대출 받아놓기-이체한도 늘려놓기<<나같은 경우 중기청 대출과 신용대출로 전세금을 마련하였다. +보증보험사에 물어볼것: 대출 연장할때는 승계받은 법인분과 계약이기 때문에 법인과 관련된 추가 서류를 내면 연장이 가능한지 아니면 한번으로 끝인지 <<A,:대출연장시 추가서류 제출이 아닌  완전 새로 심사가 되기 때문에 법인과 관련된 서류를 다 지참해서 심사를 받아야 한다. 그래서 확답은 어렵지만, 개인일때 보증보험이 가입됬다면  이후 매매거래로 집주인이 바꼈을때 저희쪽에 말해주고, 추가요구 서류를 내주신다면 계약기간 2년간은 안전하다.
7/20 본계약 5%납입	-등기부등본 한번 더 확인하기(소유권 이외사항: 가압류, 가등기, 가처분 있음 안됨, 근저당이 있다면 매매가 이하인지/ 위반건축물인지 아닌지,KB시세는 얼마인지: 시세가격의 80%이하여야 보증금회수에 여유가있음) -매도하면 그 계약서 보여주시는지 중개소에 물어보기<<A. 주신다함 -법인의 사업자 등록증에 부동산 임대업이라고 표기되어 있는지 법인 사업자 등록증(해당 건물의 등기부 등본과, 사업자 등록증, 임대차 계약서상의 이름과 집주인의 이름 동일한지 확인) -특약사항 잘 들어가 있는지 확인하기 {1.임대인은 임차인의 중기청 전세대출 진행에 적극 협조하며, 해당 물건의 사유로 중기청 전세대출이 진행되지 않을 경우 계약금을 2022년도 7월 30일 이내로 전액 반환한다.) 2.임대인은 계약시의 등기사항(근저당 권 등 제한물권)을 잔금일 익일(다음날)까지 변동없이 유지하기로 하며 이를 위반할 경우 임차인은 즉시 계약해제를 할 수 있으며 임대인은 당월이 지나기 전 보증금을 전액 환불한다. 3.잔금일 익일 이후 근저당권 설정으로 인해 보증금 손해가 발생할 경우 발생한 손해금액을 계약 만료일 1주일 이후까지 전액 배상한다. 4.추후 이 물건으로 매매 계약 시 매수인에게 전세 보증금 채무를 인수하며, 채무인수가 명시되어있는 매매 계약서를 세입자에게도 당월 지급한다.>>승계 재대로 되어 있는지 (만약! 근저당 있는 경우 –임대인은 잔금시 해당호수의 근저당권을 전액 상환 및 말소 하기로 한다::현장가서 한번더 확인하니 근저당 없어서 이 조항은 써먹지 않았다.)} -이사날짜 잡기 (여유있게 3~4주) 부동산에서 받을 서류 전세 계약서-확정일자 계약금 5%이상 납입 영수증 등기부 등본(토지, 건물) 건축물 대장 (공제증서) (중개대상물 확인설명서) -(만약 법인과 계약할 경우 추가로 받을것) 법인 사업자 등록증(해당 건물의 등기부 등본과, 사업자 등록증, 임대차 계약서상의 이름과 집주인의 이름 동일한지 확인) 직인이 찍힌 법인 등기부 등본 -동사무소 가서 (대출신청위한)확정일자 받기>요즘은 인터넷으로도 확정일자 신고 가능함, 하는김에 임대차 거래신고도 같이 해야함
은행서류 넣고 심사	=챙겨야할 서류들= -본인이 챙길 서류 신분증 주민등록 등본(5개년 주소변동이력) 주민등록 초본 가족관계 증명서 건강보험 자격득실 확인서 4대보험 납입 확인서 고용보험자격이력내역서 -부동산에서 받을 서류 전세 계약서 -사본 확정일자 계약금 5%이상 납입 영수증 등기부 등본 건축물 대장 -회사에서 받을 서류 재직 증명서 월급여 증명서 사업자 등록증 사본 주업종 코드 확인서(법인 인감) 근로소득 원천 징수 영수증(법인 인감)-또는 홈택스 발급 소득금액증명원 //1년미만 재직자 :급여통장 사본또는 거래계좌 내역서
대출실행(잔금일)	대출실행일 전-이체한도 늘리기. 잔금일 직전에 등기부등본 때서 변동사항 없는지 확인하기 대출실행일 당일 -대출금액 집주인 에게 잘갔는지 확인-문자 날아옴 -전입신고하기- 인터넷으로 가능 (인터넷 접수시 오후2시이전에 해야 안전하게 당일 처리됨) 왠만하면 방문해서 신청하고 보증보험가입 필요 서류 때기 -전입세대 열람내역서(도로명/지번)-동사무소에 계약서 들고가서 서류받아야 함
전세보증보험 가입	필요서류 -확정일자부 임대차 계약서 -전입세대 열람내역서(도로명/지번)-동사무소에 계약서 들고가서 서류받아야 함 -보증금 완납 영수증-은행에서 해당금액만큼 이체영수증 끊어서 제출. 내가 낸금액은 이체 내역 캡쳐해서 제출 -주민등록 등본 -건강보험자격확인 통보서 -가족관계 증명서 -재직/소득 증빙서류 -------------- 집주인이 바뀌거나 직장이 바뀌거나, 또는 연장을 했을 경우, 또는 묵시적 갱신 할 경우 전화로 추가 조치할건 없는지 꼭꼭 보증보험사에 전화해서 물어봐야함
입주후	은행에 실거주 확인용 주민등록등본제출 8월말에 매도인이랑 매매 계약서 쓴거,법인 등기부 등본, 법인 사업자 등록증 받아오기>>보증보험사에 제출

 

이렇게 은행에도 여러번, 보증보험사에도 여러번 공인중개사분께도 여러번 전화를 하며 불안과 걱정을 해소해가며 전세대출을 받아 잘살고 있다.